Immobilier ancien : les prix et le volume des transactions continuent de baisser

« Le marché continue à baisser », a résumé Priscille Caignault, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat (CSN), lors de la présentation à la presse du Bilan immobilier 2024 des notaires, mi-décembre 2024. De fait, le volume des transactions et les prix de vente des logements anciens en France (hors Mayotte) ont enregistré une baisse continue cette année, sur le marché du bâti, comme sur celui du foncier.

Après une première phase de contraction importante au premier trimestre, le marché a enregistré « un frémissement » au printemps, lié à l’anticipation d’une baisse des taux directeurs par la Banque centrale européenne (BCE). Mais « cette embellie a été stoppée nette par l’annonce de la dissolution de l’Assemblée nationale » et a été suivie de la période estivale, qui « n’est habituellement pas favorable » au marché immobilier. À la rentrée, avec les deux baisses successives des taux directeurs de la BCE, la chute des prix et du volume des ventes a enregistré un ralentissement : « la baisse continue, mais elle est moins forte, aussi bien en volume qu’au niveau des prix ».

Beaucoup d’incertitudes pour 2025

En termes de prévisions pour 2025, la fin programmée de la loi Pinel fin 2024 (pour l’acquisition d’un logement neuf) et l’interdiction de la location des logements les plus énergivores (étiquette G), à partir de ce mois de janvier constituent autant de « signes négatifs » pour la relance du marché immobilier neuf ou ancien. D’autres indicateurs économiques, tels que la désinflation et une éventuelle nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE, « sont plus encourageants ». Mais les incertitudes qui planent actuellement sur le plan politique à l’échelle nationale et géopolitique à l’échelle internationale rendent les anticipations assez hasardeuses pour l’année à venir.

Les ventes en baisse moyenne de 17% sur un an

Fin septembre 2024, avec 780 000 transactions, le volume des ventes de logements anciens a enregistré une baisse moyenne de 17% sur un an. Avec de fortes disparités régionales : la baisse atteint 22%, en moyenne, au sud de la Loire et en Ile-de-France, contre 11% au nord de la Loire.

Du côté des prix des appartements anciens, l’évolution est plus marquée en Ile-de-France (-5,2%) qu’en province (-3%). Au vu des avant-contrats signés, « la baisse devrait continuer en Ile-de-France et se stabiliser en province », a précisé Frédéric Violeau, notaire chargé des statistiques immobilières nationales pour le CSN. Le prix des maisons anciennes a suivi une évolution quasi-identique, avec la même disparité entre la région parisienne et la province, et la même tendance à la stabilisation en fin d’année en régions.

Un « effet de correction » dans les grandes villes où les prix avaient beaucoup augmenté

Dans les grandes villes, le prix des appartements anciens a ainsi enregistré « un effet de correction » sur cinq ans : « les baisses de prix les plus fortes frappent les villes qui avaient profité d’une forte hausse », a-t-il expliqué. Fin septembre 2024, le prix médian au mètre carré s’est établi à 9 490 euros à Paris (-6,7%, sur un an ), devant Nice (4 720 euros, où les prix n’ont pas baissé), Lyon (4 500 euros,-8,6 %), Bordeaux (4 250 euros, -7,5 %), Lille (3 640 euros, -7%), Rennes ( 3 590 euros) et Nantes (3 450 euros, -9,2 %). Les notaires constatent une orientation à la baisse identique pour les maisons anciennes dans toutes les grandes villes.

L’impact de la valeur verte des logements sur les prix

L’importance de l’étiquette énergétique (DPE) se fait de plus en plus sentir sur le marché des logements anciens, avec néanmoins de fortes disparités géographiques. L’impact est en effet moins fort sur les marchés tendus et dans les endroits les moins exposées au froid. La forte hausse de la part des logements énergivores vendus en 2022, juste après la publication du décret sur l’interdiction à la location, s’est peu à peu dissipée en 2023 et 2024. Mais l’impact de l’étiquette énergétique sur les prix a continué de croître, pour les appartements comme pour les maisons anciennes.

Les ventes de terrains à bâtir ont diminué de moitié sur un an

Enfin, dans le contexte actuel de crise du logement neuf, le marché des terrains à bâtir (viabilisés ou viabilisables) est en chute libre. Entre le troisième trimestre 2023 et le troisième trimestre 2024, les ventes de terrains à bâtir ont diminué de moitié sur douze mois. La décision de reconduire le prêt à taux zéro uniquement pour l’achat d’un logement neuf dans le collectif, qui s’inscrit dans l’objectif zéro artificialisation nette des sols (Zan), ne va pas contribuer à relancer ce marché à court terme.