Le logement, au cœur du 119e congrès des notaires

Le logement est « un sujet majeur qui engage le quotidien des Français, mais aussi leur avenir pour les 30 ans à venir », a rappelé Yves Delecraz, notaire à Lyon et président du 119e congrès de la profession, lors de la présentation à la presse des propositions qui seront soumises au vote des notaires lors de ce grand rendez-vous annuel, prévu du 27 au 29 septembre, à Deauville. Ils devront se prononcer sur des évolutions et des aménagements législatifs et réglementaires qui visent trois objectifs : développer l’offre de logement, favoriser l’accès au logement, et pérenniser le logement.

Un actif central du patrimoine des ménages

La France compte 37,6 millions de logements, il s’en construit environ 380 000 chaque année, et on enregistre, en moyenne, un million de transactions sur le logement ancien par an, actuellement. « Le logement, c’est important pour l’économie nationale, comme pour le patrimoine des Français », a déclaré Éric Cevaër, notaire à Cap d’Ail (Alpes-Maritimes) et rapporteur général du 119^e congrès.

Cet actif occupe en effet une place centrale dans le patrimoine des ménages. « Le logement constitue le principal et, dans une majorité de cas, le seul actif patrimonial de la plupart des Français. » Et les dépenses liées au logement accaparent une part très importante des budgets. « Pour bien des ménages, le logement est de très loin la première des dépenses. » Or, aujourd’hui en France, « nous avons trop de sans logis, et plus encore de mal-logés ».

Développer l’offre de logement

La première commission a été étudié les possibilités de développer l’offre de logements, tout en intégrant le principe du Zéro artificialisation nette (ZAN) des sols à l’horizon 2050, qui implique « de produire du logement sans construire », a résumé Éric Cevaër. « Les architectes nous montrent que cela est possible et le droit doit leur emboîter le pas, en concevant un nouvel environnement juridique ».

Le rapport de la première commission préconise notamment d’encourager la densification des terrains, la surélévation en secteur urbain dense, la reconversion en logements des immeubles tertiaires vacants depuis plusieurs années, ou encore de créer un permis de construction réversible. Il présente ainsi en détail des solutions juridiques pour l’élévation des immeubles, qui est un projet assez complexe, notamment en copropriété.

Pour développer l’offre de logements à destination des plus modestes, il propose des solutions d’urbanisme transitoires, qui permettent, par exemple, de loger temporairement des personnes en grande difficulté dans des constructions modulaires dont le permis de construire est simplifié, ou de changer l’affectation de bureaux inutilisés pour les destiner au logement de manière temporaire et de façon bien plus simple qu’en suivant une procédure normale.

Favoriser l’accès au logement

La deuxième commission s’est penchée sur les solutions juridiques permettant de faciliter l’accès au logement. Elle va notamment s’efforcer d’avancer des propositions concrètes sur la création d’un statut du bailleur privé, réclamé par des organisations telles que la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, et l’Union nationale de la propriété immobilière. Elle a également réfléchi aux moyens d’aider les ménages à acheter leur logement, à l’heure où le décalage croissant entre les revenus et le prix du mètre carré rend l’acquisition d’un bien de moins en moins accessible aux primo-accédants.

Le rapport de la deuxième commission va proposer des pistes permettant d’améliorer les solutions d’accession sociale à la propriété, et notamment le bail réel solidaire, un dispositif qui permet de faire supporter le coût du logement proprement dit au ménage, tandis que le coût du terrain est financé par un organisme foncier solidaire. C’est « une technique juridique innovante qui est actuellement en plein développement », a relevé Éric Cevaër.

Pérenniser son logement

La troisième commission s’est penchée sur de multiples sujets sociétaux en passant au crible tous les dispositifs permettant de conserver son logement (en cas de décès d’un membre du couple, en cas de faillite, de divorce…), de le transmettre (en facilitant les donations-partages pour les familles recomposées, en facilitant la vente du logement en cas de divorce ou de survenance d’une incapacité) et de l’adapter aux évolutions de la vie de ses occupants.

Elle a ainsi étudié les solutions pour adapter un logement au handicap, au vieillissement, à la perte d’autonomie, ainsi qu’au changement climatique. En soulignant la nécessité de s’adapter « à l’évolution des normes, notamment environnementales, qui peuvent déclasser le logement », a souligné Éric Cevaër, « c’est ce qui se produit aujourd’hui avec la législation sur la décence qui a été reliée à celle de la performance énergétique ».

La troisième commission s’est également intéressée aux habitats non conventionnels : « 300 000 familles en France les ont choisis, du camping-car à la yourte, en passant par la maison semi-enterrée ». Or si la question de ces nouvelles formes d’habitats « est assez bien gérée par le droit de l’urbanisme, elle n’est pas encore appréhendée par le droit civil ».