Logements vacants : un vivier insuffisamment exploité en France

Peut-on répondre aux besoins en logements en mobilisant le parc existant ? C’est la question sur laquelle s’est penchée la Direction générale du Trésor du ministère de l’Économie et des Finances, dans une étude publiée cet été. Car bien que la France dispose d’un important stock de logements après plusieurs décennies de construction neuve soutenue, l’Insee constate qu’une personne sur dix connaît des difficultés d’accès au logement. « Une solution pour mieux répondre à ces difficultés pourrait être de mobiliser davantage le parc existant » et, en particulier, les « 3,1 millions de logements vacants », explique la Direction générale du Trésor.

4% des logements sont vacants depuis plus d’un an

Le potentiel des logements vacants réellement mobilisables dépend de plusieurs critères, précise l’étude : durée de la vacance, caractéristiques et localisation du logement, dynamique du territoire... Il faut ainsi distinguer la vacance de courte durée (depuis moins d’un an) liée aux changements temporaires d’occupants, et la vacance de longue durée (plus d’un an, voire plus de deux ans), liée à une localisation particulière (proximité d’une zone de nuisance), à l’état du bâti (vétusté, mauvaise qualité) ou à la situation du propriétaire (multiples usufruitiers, propriétaires en Ehpad…). Ainsi, si 8% des logements sont vacants en France, seuls 4% le sont plus d’un an et 3% depuis plus de deux ans.

On continue de construire davantage que les besoins en résidence principale

Quant au besoin en logements, il recouvre des réalités bien distinctes : les besoins en résidences principales (pour fournir un toit à chacun), les besoins de nouveaux logements pour résorber le mal-logement (insalubrité, suroccupation, etc.) et la demande de logements pour d’autres usages tels que les résidences secondaires et les courts et moyens séjours. Or, malgré la crise de la construction neuve depuis fin 2022 (liée à la hausse des taux d’emprunt, du coût des matériaux et de l’énergie), « on construit structurellement davantage que les besoins en résidence principale », observe l’étude.

Autre constat : dans de nombreuses communes, on observe une augmentation du nombre de logements vacants en centre-ville, alors que les constructions neuves se multiplient en périphérie. Les taux de vacance de plus d’un an sont en effet particulièrement élevés en centre-ville et dans les zones les plus éloignées du centre, et plus faibles dans la périphérie proche du centre.

Un vivier potentiel équivalent à 15 à 20% de la construction neuve chaque année

Le marché du logement présente bien entendu des disparités entre les territoires peu dynamiques, qui peuvent connaître une vacance élevée, et ceux très dynamiques, qui peuvent subir une pénurie de logements disponibles. Or, le vivier de logements inoccupés potentiellement mobilisables s’étend « sur une large partie du territoire français », y compris « en zone tendue », souligne la DG duTrésor.

« L’analyse géographique montre que, chaque année, environ 15% des nouvelles constructions ont lieu alors que l’on recensait dans la même commune une progression au moins équivalente du nombre de logements vacants depuis plus de deux ans (20% pour les logements vacants depuis plus d’un an). Ceci représente un vivier non négligeable pour répondre aux besoins en logements et pour lutter contre l’étalement urbain, la désertification des centres-bourgs et l’artificialisation des sols. »

Des dispositifs pour accompagner les collectivités et accélérer la remise sur le marché

Plusieurs dispositifs publics visent à inciter et aider les collectivités locales à remobiliser ce parc de logements inoccupés de longue durée. Lancé en 2020, le « plan national de lutte contre la vacance de logements » vise à aider les collectivités à remobiliser ce parc de logements inoccupés grâce à la base de données « Lovac » et l’outil « Zéro Logement Vacant », destiné à identifier les logements vacants sur un territoire, de mobiliser leurs propriétaires et de les accompagner, notamment sur le plan administratif, pour remettre ces logements sur le marché.

En parallèle, le dispositif « Otelo » permet d’analyser les besoins en logement sur un territoire donné. Et pour la revitalisation des centres-bourgs, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine coordonne le Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, afin de lutter contre l’habitat indigne dans ces zones qui comptent souvent beaucoup de logements vides. Pour la réhabilitation et la rénovation de ceux en mauvais état ou de mauvaise qualité, les aides financières destinées aux ménages ont été renforcées cette année : MaPrimeLogementDécent, MaPrimeRénov’, MaPrimeAdapt’, certificats d’économie d’énergie, prime de sortie de vacance en milieu rural... Publiée en avril dernier, la loi sur l’habitat dégradé tend par ailleurs à simplifier les procédures de travaux dans les copropriétés et les logements frappés d’insalubrité, même vacants. Enfin, sur le plan fiscal, les communes peuvent imposer une « taxe sur les logements vacants », dans les zones tendues, ou une « taxe d’habitation sur les logements vacants », dans les zones détendues.