Meublés de tourisme : la loi anti-Airbnb fixe de nouvelles règles

Apporter une réponse à la crise du logement qui sévit dans de nombreux territoires, où près d’un million de meublés de tourisme ont pris la place de logements destinés à l’habitat permanent, dans des villages comme dans des moyennes et grandes villes. C’est l’objectif de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, qui introduit de nouvelles règles, en complément de celles qui existent déjà (déclaration préalable en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour…).

Un régime fiscal moins favorable

La loi modifie le régime fiscal micro‑BIC en abaissant l’abattement fiscal des meublés de tourisme à 50% pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, dans la limite de 77 700 euros de revenus annuels (contre 71% dans la limite de 188 700 euros, actuellement) et à 30% pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 euros de revenus annuels (contre 50% dans la limite de 77 700 euros). Ce nouveau régime s’appliquera aux revenus locatifs perçus à partir de 2025.

Une autre mesure prévue par le projet de loi initial a été inscrite dans le projet de loi de Finances pour 2025, actuellement en cours d’examen au Parlement : à partir du 1^er janvier 2025, les contribuables qui relèvent du régime de la location meublée non professionnelle ne pourront plus déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du logement. Et pour favoriser le logement permanent, un amendement au projet de loi de Finances pour 2025 prévoit de porter de 30% à 50% le taux d’abattement fiscal du régime microfoncier pour les locations nues, dans la limite de 15 000 euros.

DPE obligatoire

Pour éviter que les logements dont les performances énergétiques sont moins bonnes basculent du logement locatif permanent vers la location meublée touristique, la loi soumet désormais les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE). Tous les logements nouvellement proposés à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. Et tous les meublés de tourisme actuels et futurs, hormis les résidences principales et les logements Outre-mer, devront être classés entre A et D à partir de 2034 – ce qui laisse un délai de dix ans aux propriétaires pour se mettre en conformité. Les maires pourront demander aux propriétaires de fournir le DPE, avec une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ceux qui loueront un meublé de tourisme avec un DPE non valide encourent une amende de 5 000 euros maximum.

Pouvoirs élargis pour les maires

Plusieurs dispositions de la loi viennent élargir le pouvoir des maires de réguler les locations touristiques. En premier lieu, toutes les mises en location de meublés de tourisme (qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non) devront être déclarées et enregistrées en mairie. L’obligation de déclaration en mairie déjà en vigueur ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement, lequel permet de demander des pièces justificatives. L’obligation de détenir un numéro d’enregistrement sera applicable avant le 20 mai 2026, au plus tard.

Les maires pourront également contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (respect des règles de performance énergétique, de sécurité incendie...) et suspendre la validité du numéro d’enregistrement dans certaines situations (un décret doit venir préciser ce nouveau dispositif). Ils pourront sanctionner les loueurs en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme (10 000 euros maximum) et de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement (20 000 euros maximum). Et à partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 (au lieu de 120 aujourd’hui) le nombre de jours maximum par an de location en meublé de tourisme des résidences principales.

Pour éviter la transformation massive de bureaux en meublés touristiques, la loi prévoit que les communes dotées d’un règlement de changement d’usage pourront élargir ce régime à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, et elle élargit le périmètre des communes pouvant appliquer une réglementation du changement d’usage sans autorisation du préfet. Certaines communes (celles qui comptent beaucoup de résidences secondaires ou de logements vacants) pourront aussi définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme, des secteurs réservés à la construction de résidences principales.

Certaines copropriétés pourront interdire les meublés de tourisme

Les copropriétés qui interdisent les activités commerciales en dehors des lots dédiés (en rez-de chaussée, par exemple) pourront modifier leur règlement à la majorité simple (alors qu’il faut l’unanimité aujourd’hui), afin d’interdire la location d’appartements en meublé de tourisme. Et tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l’entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme. Enfin, les propriétaires et les locataires auront l’obligation d’informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme.