Offre de logements : les promoteurs immobiliers s'inquiètent
L'évolution du marché de l'immobilier neuf au premier trimestre 2021 inquiète les promoteurs. D'après la FPI, Fédération des promoteurs immobiliers, si la demande pourrait être au rendez-vous, l'offre ne parvient pas à suivre, générant une hausse des prix. Une situation qui serait davantage imputable à des choix politiques et des problèmes administratifs qu'à la pandémie
« Les chiffres sont en trompe l’œil », met en garde Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France, Fédération des promoteurs immobiliers de France, qui regroupe plus de 660 entreprises. Le 26 mai, elle présentait, lors d’une conférence de presse en ligne, « Les chiffres de l'immobilier neuf : bilan du 1er trimestre 2021 et perspectives ». Ces dernières s'inscrivent dans un contexte contrasté, qui comporte des éléments inquiétants, et d'autres, rassurants.
Pour Alexis Rouque, délégué général de la FPI, parmi les « indices positifs » figurent, notamment, le petit rebond de croissance du premier trimestre (+ 0,4%), une stabilité des taux d'intérêt et un investissement des ménages encourageant (+0,9%). En dépit d'un certain attentisme des Français, « cela laisse augurer des possibilités d'achat dans les mois qui viennent ; la demande est plutôt là », estime-t-il. A contrario, « nous sommes dans une situation de raréfaction de l'offre qui n'est pas en train de s'inverser », poursuit-il. Plusieurs indicateurs vont dans ce sens, dont le regain d'inflation du premier trimestre (+ 1,2%), lequel pourrait impacter le prix des matériaux de construction. Et surtout, la baisse marquée des permis de construire dans le logement collectif (- 24,5%, sur douze mois).
A plus court terme, les chiffres ne doivent pas faire illusion : au premier trimestre 2021, le niveau des ventes global a atteint 33 633 unités, en augmentation de 12,8% par rapport au trois premiers mois de 2020. Mais cette croissance ne s'explique que par la faible performance due à la pandémie. Le niveau de ventes atteint cette année demeure très inférieur à celui de 2019 (38 744 ventes). Autre particularité, la croissance de 2021 se base essentiellement sur celle des ventes en bloc, avec des réservations qui ont retrouvé le niveau de 2019 et 2018 (5 742 ). A contrario, les ventes au détail, qui représentent l'essentiel du marché, n'ont augmenté que de 6,9% par rapport à l'an dernier, pour atteindre 26 991 ventes. Cela reste très en deçà des chiffres de 2019 (31 519), et sous le niveau des six dernières années.
Diminution des permis de construire
A la base de cette évolution, une baisse globale des permis de construire et des mises en vente. Sur ce plan, la situation devient « préoccupante », estime Marc Villand, vice- président de la FPI. Sur le front de l'offre, l'ensemble des indicateurs sont à la baisse : entre le premier trimestre 2020 et 2021, les mises en vente ont stagné (+ 0,9%) pour atteindre 20 062. Cela représente une perte est de plus de 25 000 logements sur douze mois. Quant à l'offre commerciale, elle a poursuivi, ce premier trimestre 2021, une baisse qui a débuté en 2018. En amont, les permis de construire suivent la même trajectoire : - 15,2% au premier trimestre 2021, par rapport à la même période de 2020. La tendance est particulièrement accentuée pour les logements collectifs. Pourtant, ce segment « est moins consommateur d'espace que la maison individuelle, et devrait être favorisé par rapport à un objectif de baisse de l'artificialisation des sols », pointe Marc Villand.
Pour ces professionnels, la pandémie n'est pas la première responsable de cette tendance. Les blocages seraient plutôt d'ordre politique et administratifs. En Île-de-France, par exemple, « les maires se sont fait élire sur : ‘je ne construirai plus’ », estime Marc Villand. Et sur le plan des procédures, « la loi n'est jamais respectée. On doit déposer plus de pièces que ne le prévoient les textes, on nous demande des pièces supplémentaires (…). On n'est jamais dans l'obtention d'un permis dans les trois ou quatre mois », poursuit-il.
Au total, le marché actuel est donc tiraillé par des tensions contradictoires. « La faiblesse de l'offre se conjugue à la robustesse de la demande.(…). Le marché est donc sous tension, ce qui veut dire hausse des prix », résume Marc Villand. Au niveau national, ces derniers ont augmenté de 1,9% au premier trimestre 2021. Mais la situation est très contrastée, avec une forte hausse en régions (+ 4,1%), et une stabilisation en Île-de-France (+ 0,4%). Paris perd des habitants, lesquels se déplacent vers les couronnes et les départements voisins.Tendance conjoncturelle ou de long cours ? Trop tôt pour le dire, d'après la FPI.